Compraventa de inmuebles: cómo verificar al vendedor

Por lo general, el comprador verifica el inmueble en sí: el extracto del registro, las cargas, las reformas no autorizadas. Al vendedor se le revisa mucho menos, y sin embargo es el vendedor quien con más frecuencia provoca una demanda un año después.

La insolvencia es el riesgo número uno

Si el vendedor es declarado insolvente dentro de los tres años siguientes a la operación, esta cae en el período sospechoso. El administrador concursal examinará el precio y, si era inferior al real, la operación se anulará: el piso vuelve a la masa de la insolvencia y usted recupera su dinero como acreedor inscrito en el registro.

Qué verificar antes de la operación: el registro federal unificado de información sobre insolvencia, por apellido y número de identificación fiscal; el archivo de causas de los tribunales comerciales (arbitrazh); la base de datos de procedimientos de ejecución; el registro de garantías sobre bienes muebles.

Señales de alerta: varios procedimientos de ejecución, órdenes judiciales de cobro de préstamos, deudas tributarias, urgencia por vender y disposición a hacer un descuento a cambio de un pago rápido.

Capacidad jurídica

La impugnación basada en que el vendedor no comprendía el significado de sus propios actos es el segundo escenario más habitual, sobre todo con vendedores de edad avanzada.

Qué reduce el riesgo: certificados del dispensario psiquiátrico y del dispensario de narcología (centro estatal de tratamiento de adicciones) obtenidos el mismo día de la operación; la certificación notarial de la operación; la grabación en video de la firma con lectura de las condiciones; la presencia de familiares del vendedor.

El riesgo nunca se elimina por completo: la pericia se realiza después del fallecimiento y valora el estado de la persona en la fecha de la operación. Pero lo que decide el resultado es el conjunto de pruebas de que usted actuó con diligencia.

Derechos de terceros

Cónyuge. Para las operaciones sobre bienes adquiridos durante el matrimonio es obligatorio el consentimiento notarial del cónyuge. Si el vendedor está divorciado pero adquirió el bien durante el matrimonio, sigue siendo necesario el consentimiento del excónyuge o un documento que acredite la división de los bienes.

Hijos. Si se utilizó el capital de maternidad (ayuda estatal a las familias con hijos), las cuotas de los hijos deben haberse asignado a su nombre. Una operación realizada sin esa asignación puede ser impugnada por la fiscalía o por los órganos de tutela y curatela.

Personas registradas en el domicilio. Solicite el certificado de las personas inscritas en el inmueble: quienes renunciaron a participar en la privatización conservan un derecho de uso indefinido.

Herederos. Si el inmueble se heredó hace poco, véase el riesgo específico de que aparezcan herederos.

Verificación de facultades y documentos

La vigencia del pasaporte del vendedor se comprueba a través del servicio del Ministerio del Interior. El poder notarial se comprueba en el registro de poderes notariales; comprar a través de un apoderado no es en sí un defecto, pero exige contacto directo con el propietario.

El extracto del registro de bienes inmuebles se solicita inmediatamente antes de la operación y de nuevo el día en que se presentan los documentos. Importan no solo las cargas, sino también las anotaciones sobre litigios judiciales y prohibiciones de registro.

Si el vendedor adquirió el inmueble hace poco, conviene revisar la cadena de operaciones anteriores: las reventas frecuentes en un plazo corto son un signo clásico de un inmueble problemático.

Pago

Una carta de crédito, un depósito en garantía (escrow) o una cuenta de depósito notarial. El efectivo contra recibo es la peor opción: el recibo prueba que se entregó dinero, pero no que fuera precisamente ese dinero, y no ofrece ninguna protección si la operación se impugna.

En el contrato se indica el precio completo. Subvalorarlo para ahorrar impuestos deja al comprador sin protección: si la operación se anula, lo que se restituye es la suma escrita en el contrato.

El pago antes de que se registre la transmisión de la propiedad es un riesgo del comprador; el pago posterior es un riesgo del vendedor. La carta de crédito elimina ambos: el banco libera los fondos una vez realizado el registro.

Seguro de título

Un seguro contra la pérdida de la propiedad. Cuesta una fracción de un por ciento del precio y cubre precisamente los escenarios que ninguna verificación puede descartar: un heredero oculto, la falta de capacidad jurídica, la insolvencia.

En operaciones con viviendas heredadas, vendedores de edad avanzada e inmuebles que han cambiado de manos varias veces en poco tiempo, lo considero imprescindible.

Este material es meramente informativo y no sustituye el asesoramiento sobre su caso concreto.

Si está preparando una operación inmobiliaria y desea que se verifique al vendedor, escríbanos. La primera consulta es gratuita si se celebra un convenio de prestación de asistencia jurídica.

Kristina Tsypkalo — abogada, socia del Colegio de Abogados de Moscú «Kovalev, Malyutov, Tsypkalo y Asociados»