Сделка с недвижимостью: как проверить продавца

Покупатель обычно проверяет объект: выписку, обременения, перепланировки. Продавца проверяют реже, а именно он чаще всего становится причиной того, что через год приходит иск.

Банкротство — риск номер один

Если продавец в течение трёх лет после сделки будет признан банкротом, сделка попадает в период подозрительности. Управляющий проверит цену, и при занижении сделку признают недействительной: квартира вернётся в массу, а деньги вы будете получать в реестре кредиторов.

Что проверять до сделки: единый федеральный реестр сведений о банкротстве по фамилии и ИНН, картотеку арбитражных дел, банк данных исполнительных производств, реестр залогов движимого имущества.

Тревожные признаки: несколько исполнительных производств, судебные приказы о взыскании кредитов, налоговая задолженность, срочность продажи и готовность дать скидку за быстрый расчёт.

Дееспособность

Оспаривание сделки по мотиву того, что продавец не понимал значения своих действий, — второй по частоте сюжет, особенно с пожилыми продавцами.

Что снижает риск: справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, полученные в день сделки; удостоверение сделки у нотариуса; видеофиксация подписания с проговариванием условий; присутствие родственников продавца.

Полностью риск не снимается: экспертиза назначается посмертно и оценивает состояние на дату сделки. Но набор доказательств осмотрительности решает исход.

Права третьих лиц

Супруг. Нотариальное согласие супруга обязательно для сделок с недвижимостью, приобретённой в браке. Если продавец в разводе, но имущество нажито в браке, согласие бывшего супруга по-прежнему требуется либо нужен документ о разделе.

Дети. Если использовался материнский капитал, доли детей должны быть выделены. Сделка без выделения долей оспаривается прокуратурой или органами опеки.

Зарегистрированные лица. Выписка о зарегистрированных, отказники от приватизации сохраняют бессрочное право пользования.

Наследники. Если объект получен по наследству недавно — см. отдельный риск появления наследников.

Проверка полномочий и документов

Паспорт продавца проверяется по сервису МВД на действительность. Доверенность — по реестру нотариальных доверенностей; покупка по доверенности сама по себе не порок, но требует связи с собственником напрямую.

Выписка из реестра недвижимости заказывается непосредственно перед сделкой и повторно — в день подачи документов. Важны не только обременения, но и наличие отметок о судебных спорах и запретах регистрации.

Если объект приобретался продавцом недавно, стоит посмотреть цепочку прошлых сделок: частая перепродажа за короткий срок — типичный признак проблемного объекта.

Расчёты

Аккредитив, эскроу или депозит нотариуса. Наличные с распиской — худший вариант: расписка доказывает передачу, но не доказывает, что деньги те самые, и не защищает от оспаривания.

Цена в договоре указывается полная. Занижение ради налога оставляет покупателя без защиты: при оспаривании возвращают сумму из договора.

Расчёт до регистрации перехода права — риск покупателя, расчёт после — риск продавца. Аккредитив снимает оба: банк раскрывает средства по факту регистрации.

Титульное страхование

Страхование риска утраты права собственности. Стоит доли процента от суммы, покрывает именно те сценарии, которые нельзя исключить проверкой: скрытый наследник, недееспособность, банкротство.

Для сделок с наследственным жильём, с пожилыми продавцами и с объектами, менявшими собственника несколько раз за короткий срок, я считаю его обязательным.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию по конкретному делу.

Если вы готовите сделку с недвижимостью и хотите проверить продавца, напишите нам. Первая консультация бесплатна при заключении соглашения.

Кристина Цыпкало — адвокат МКА «Ковалев, Малютов, Цыпкало и партнеры»